最近好多朋友都在問「商辦住宅」到底適不適合自住，其實這種混合型物件的優缺點都很明顯，今天就來跟大家聊聊實際居住體驗。商辦住宅通常位於商業區，樓下可能是辦公室或店面，樓上才是住家，這種特殊屬性讓它跟純住宅區的氛圍完全不同，最明顯的就是出入人員比較複雜，但相對的生活機能超級方便，下樓就能買咖啡、吃午餐，對上班族來說根本是天堂。
先來看看商辦住宅和一般住宅的比較表格：
| 比較項目 | 商辦住宅 | 一般住宅 |
|---|---|---|
| 生活機能 | 超方便，樓下就有商店 | 要看地段，通常要走一段路 |
| 環境噪音 | 較吵雜，商業活動多 | 較安靜 |
| 管理費 | 通常較高（含公共設施維護） | 相對較低 |
| 轉手難易度 | 較難（貸款成數可能受限） | 較容易 |
| 鄰居組成 | 可能有公司行號混居 | 純住家 |
住過商辦住宅的人都知道，最大的困擾就是電梯問題。早上上班時間根本是在打仗，因為上班族和住戶都在搶電梯，有時候等個電梯要10分鐘以上。而且很多商辦住宅的垃圾間有開放時間限制，不像一般社區可以隨時丟垃圾，這點要特別注意。不過優點是通常這類建案的公共設施都不錯，有些甚至有健身房、交誼廳，而且因為要符合辦公需求，建築結構和隔音反而比老舊公寓好很多。
說到貸款就要特別小心了，銀行對商辦住宅的鑑價通常比較保守，貸款成數可能只有7成左右，不像純住宅可以貸到8成5。而且有些商辦住宅的產權登記是「商業用」或「辦公室」，這樣的話自住利率會比住宅用高，這些細節在買之前一定要問清楚。另外管委會運作也是重點，因為商辦混合的社區通常管委會要同時處理住戶和公司的需求，糾紛會比較多，最好先打聽一下社區的管委會運作狀況。
最近在找房子的朋友一定有聽過「商辦住宅」這個詞，但商辦住宅是什麼？5分鐘搞懂這種特殊房型其實很簡單。簡單來說就是商業區裡的住家，這種房子通常蓋在辦公大樓林立的區域，外觀看起來像商辦，但裡面其實是住宅格局。這種房子在台北信義區、台中七期都很常見，特別適合想要住在市中心又預算有限的人。
商辦住宅和一般住宅最大的差別在於土地使用分區，這會影響到貸款成數和生活機能。通常商辦住宅的土地使用分區是「商四」或「商三」，雖然可以住人，但銀行貸款可能只有6-7成，不像純住宅可以貸到8成。不過優點是周邊生活機能通常很發達，樓下可能就是超商、咖啡廳，上班通勤也很方便。
| 比較項目 | 商辦住宅 | 一般住宅 |
|---|---|---|
| 土地使用分區 | 商業區（商三、商四） | 住宅區 |
| 貸款成數 | 約6-7成 | 約7-8成 |
| 生活機能 | 通常較發達 | 視區域而定 |
| 管理費 | 較高（含公設維護） | 較低 |
| 轉手稅費 | 較高（視為商業用途） | 較低 |
買商辦住宅要注意的事情其實不少，像是有些社區可能會有公司行號進駐，出入會比較複雜。另外水電費率也是以商業用計算，夏天開冷氣的時候帳單會比較驚人。不過如果是首購族或單身族，這種房子通常總價比同區域的純住宅便宜2-3成，而且坪數實在，不會有太多虛坪，對預算有限的人來說是不錯的選擇。
現在市場上很多建商會把商辦住宅包裝成「精品宅」或「酒店式公寓」，但本質上還是商業區住宅。看屋的時候要特別注意建照和使用執照上的記載，確認是不是真的可以當住宅使用。有些老舊商辦大樓改裝的住宅，可能會有消防法規或管線老舊的問題，這些都是要事先查清楚的。
最近台北房市出現一個有趣現象，為什麼台北人越來越愛買商辦住宅？三大優勢分析讓這種產品成為熱門選擇。說真的，現在台北市區的純住宅價格已經高到讓人喘不過氣，很多精明的購屋族開始把目光轉向商辦住宅，這種混合使用的物件不僅價格相對親民，使用彈性也更大。
首先最吸引人的就是價格優勢，同樣地段來說，商辦住宅的單價通常比純住宅低1-2成。以信義區為例，住宅每坪可能要120萬起跳，但商辦住宅可能90萬就買得到。雖然貸款成數可能低一點，但總價門檻降低對首購族來說真的差很多。
| 比較項目 | 純住宅 | 商辦住宅 |
|---|---|---|
| 單價(信義區範例) | 120萬/坪 | 90萬/坪 |
| 貸款成數 | 最高8成 | 通常6-7成 |
| 使用年限 | 70年 | 50-60年 |
再來是使用彈性超高，商辦住宅可以登記公司行號，對於創業族或SOHO族來說超級方便。現在很多年輕人都喜歡在家工作，與其另外租辦公室，不如直接買這種可以住又可以工作的空間。而且裝修時也不用受限住宅法規，想做開放式空間或商業感設計都沒問題。
最後是地段優勢，商辦住宅多位於市中心商業區，交通便利性沒話說。像中山區、大安區這些精華地段，純住宅供給量越來越少，但商辦大樓選擇就多很多。附近通常就有捷運站、超商、餐廳，生活機能完全不輸給住宅區，對上班族來說通勤時間也能大幅縮短。
新手必看！商辦住宅貸款條件與一般住宅差在哪？最近好多朋友在問這個問題，畢竟現在房價高，不少人會考慮買商辦來住，但貸款條件真的差很多耶！今天就來幫大家整理重點，讓你一次搞懂兩者的差異在哪邊。
首先最明顯的就是貸款成數啦！一般住宅貸款通常可以貸到7-8成，但商辦住宅就沒這麼好了，銀行通常只給5-6成左右。而且利率部分也有差，商辦的利率會比一般住宅高個0.5%-1%不等，這長期下來利息差很多餒。還款年限也是重點，一般住宅可以貸到30-40年，商辦大概就只剩20-25年，每個月還款壓力會比較大。
再來看看銀行審核的嚴格程度，商辦住宅的審核會比較嚴格，銀行會更仔細看你的收入證明和還款能力。有些銀行甚至會要求更高的自備款，或是限制貸款人的職業類型。而且啊，商辦住宅通常不能使用政府的優惠貸款方案，像是青年安心成家之類的，這點真的要特別注意。
這邊幫大家整理個簡單的比較表格：
| 比較項目 | 一般住宅 | 商辦住宅 |
|---|---|---|
| 貸款成數 | 70-80% | 50-60% |
| 貸款利率 | 1.8-2.2% | 2.3-2.8% |
| 還款年限 | 30-40年 | 20-25年 |
| 審核寬鬆度 | 較寬鬆 | 較嚴格 |
| 適用優惠貸款 | 可適用 | 通常不適用 |
另外要提醒的是，商辦住宅的轉手性比較差，未來要賣的時候可能沒那麼容易找到買家。而且管理費、水電費這些日常支出，商辦通常都比一般住宅來得高，這些隱形成本也要算進去喔！有些社區甚至會限制裝修時間或是禁止住戶在特定時段使用公共設施，這些細節都要事先問清楚。