開店選址分析：別讓好點子敗在錯誤位置
想開店當老闆的人都知道，選對地點幾乎就成功一半！但開店選址分析不是只看人潮多寡那麼簡單，連在地阿伯都會告訴你「這邊以前開什麼倒什麼」。今天就來分享幾個實戰經驗，讓你在找店面時能避開那些隱形地雷。
首先一定要搞清楚你的客群在哪裡。比如說開文青咖啡廳，大學附近和菜市場旁的效果絕對天差地遠。建議先用這張表比對不同區域特性：
| 區域類型 | 適合業態 | 優點 | 缺點 |
|---|---|---|---|
| 辦公商圈 | 輕食簡餐、複合式咖啡 | 平日客源穩定 | 假日可能變空城 |
| 住宅區 | 早餐店、便利商店 | 熟客回購率高 | 營業時間受限 |
| 學區周邊 | 平價飲料店、文具用品 | 年輕客群集中 | 寒暑假業績波動大 |
再來很多人會忽略「鄰居效應」，旁邊如果是生意超好的便當店，與其擔心競爭，不如想想能不能互相帶客。像我們台中逢甲夜市就有整排手機配件店，反而形成聚集效應。但如果是賣高級珠寶的，開在夜市裡就顯得很突兀了。
最後提醒要實地蹲點觀察，至少挑平日和假日各待兩小時算人潮。有個朋友當初租下東區店面，簽約後才發現下午四點後整條街都被附近大樓陰影籠罩，路人根本不想停留。與其聽房東吹噓「這邊超旺」，不如自己拿計數器實際統計更準確！
租金當然是重要考量，但千萬別貪便宜選在根本沒人經過的巷子底。曾經看過有人租到月租只要8千的店面，結果每天營業額還不夠付水電費。與其這樣不如多花點錢搶轉角店面，曝光度差太多了。
2025年開店選址必看！5大重點教你避開地雷店面，想在競爭激烈的市場中站穩腳步，選對地點絕對是成功的第一步。這幾年台灣商圈變化超快，有些原本熱鬧的街道因為捷運改線或商圈轉移突然沒落，今天就來分享實戰經驗，幫你避開那些看似便宜卻隱藏危機的店面。
首先要注意「人流≠錢流」，很多新手會犯的錯誤就是只看人潮多寡。像西門町某些巷子雖然人來人往，但都是觀光客匆匆走過，根本不會停下來消費。建議拿個計數器實際蹲點，區分「經過人數」和「停留人數」，最好還能觀察週間週末的差異。以下是常見的地雷店面類型分析：
| 地雷類型 | 特徵 | 實際案例 |
|---|---|---|
| 補貼型店面 | 房東主動降租或送裝潢期 | 逢甲夜市外圍空租率高的二線店面 |
| 黃昏商圈 | 白天熱鬧但晚上完全沒人 | 傳統市場周邊的黃昏地帶 |
| 政策風險區 | 即將進行道路拓寬或都更 | 台中台灣大道部分待拆遷店面 |
| 同質性過高 | 方圓500公尺同類型店家超過5間 | 永康街後段過多的咖啡廳 |
| 隱形成本區 | 租金便宜但需額外支付高額管理費 | 百貨公司美食街的抽成條款 |
再來要特別留意「隱形時間成本」，有些店面雖然租金划算，但每天光搬貨就要多花半小時，長期下來員工效率會大打折扣。像我們之前看過一間在巷弄深處的店面，貨車根本進不去，每天要用推車搬兩百公尺，後來算一算根本划不來。另外「鄰居是誰」也很重要，如果隔壁是生意超好的名店當然很棒，但萬一旁邊是垃圾集中站或檳榔攤，那就要慎重考慮了。
最後提醒大家，2025年特別要關注「商圈轉移現象」，隨著捷運環狀線陸續通車，台北市的商圈板塊正在移動。像中山站周邊原本的黃金店面，現在反而比不上南京復興站的新興區域。建議多跟在地里長聊天，他們最清楚哪些區域即將沒落，哪些又準備起飛。簽約前務必確認未來三年的都市計劃，有時候政府一個政策轉彎，整個商圈的命運就跟著改變了。
新手創業怎麼選址？從租金到人流一次搞懂，這絕對是開店前最燒腦的問題！今天就用台灣老闆們最愛用的實際經驗，幫你分析幾個關鍵點，讓你少走冤枉路。
首先租金絕對是最大考量，但便宜不一定好。像我們巷口那個月租2萬的店面，空租半年了還沒人敢租，因為根本沒人會經過啊！建議新手抓總成本20%以內當租金上限，這邊整理幾個常見區域的行情給你看：
| 區域類型 | 平均月租（坪） | 適合業態 |
|---|---|---|
| 夜市周邊 | 8,000-15,000 | 小吃、飲料、小商品 |
| 辦公商圈 | 12,000-20,000 | 輕食、咖啡廳、簡餐 |
| 住宅區巷弄 | 5,000-10,000 | 早餐店、洗衣店、超商 |
| 捷運出口 | 15,000-30,000 | 伴手禮、速食、連鎖店 |
再來是人流觀察，光看數字不準啦！要分時段實際蹲點，像我們之前幫朋友在東區找店面，下午人潮多但都是快步走過，反而晚上八點後逛街人潮才真的會停下來消費。記得帶計數器連續紀錄3天，最好平日假日都看，還要留意是不是都是同一批人（表示回流客少）。
最後提醒隱形成本很容易被忽略，像是老舊店面要重新拉電線可能就花十幾萬，或是有些商圈要額外付清潔費。建議簽約前先問清楚管理費、水電錶狀況，甚至連垃圾車時間都要確認，這些小細節都會影響你之後每天營業的方便性。
為什麼你的店總是沒客人？選址關鍵因素大公開
開店最怕的就是沒客人上門，明明產品不錯卻門可羅雀？問題可能出在選址！今天就跟大家聊聊那些容易被忽略的選址細節，這些都是在地開店十幾年的老闆們用血淚換來的經驗啊。
首先要注意的就是「人流質量」比「人流數量」更重要。很多人以為找個捷運站旁邊就穩了，但其實要看經過的人是不是你的目標客群。比如開文青咖啡廳選在上班族匆匆經過的轉運站，還不如找個社區公園旁，媽媽們遛完小孩剛好想坐下來喝杯咖啡。
常見選址地雷與建議：
| 地雷類型 | 實際案例 | 改善建議 |
|---|---|---|
| 只看人潮 | 夜市攤位租金高但客群不符 | 先觀察目標客群出沒時段 |
| 貪便宜租金 | 工業區開早午餐店沒人來 | 寧可小間點也要在生活圈內 |
| 忽略鄰居 | 高級服飾店旁開五金行 | 調查周邊店家屬性是否匹配 |
| 沒算停留時間 | 學校旁開需久坐的餐廳 | 學生趕時間要賣能外帶的 |
再來就是「可見度」問題，有些店面藏在巷子裡又沒明顯招牌，就算Google地圖標得再清楚，路人經過根本不會發現。特別是現在大家都低頭滑手機走路，至少要讓人在抬頭瞬間看到你的店。我們店當初就是多花點錢做個會發光的招牌，晚上效果超好，客人說遠遠就看到想過來看看。
最後提醒要觀察「生活動線」，像我們之前看中一個社區店面，白天人很多，結果都是去旁邊全聯買菜的阿公阿嬤，根本不會消費我們的年輕服飾。後來改選在補習班跟超商中間，放學時間學生自然會走過來，業績馬上差超多。這些細節真的要多蹲點觀察，光看房仲給的資料根本不準啦！